villayasociados3.jpg

 

 

 

El contrato de compraventa de la vivienda puede rescindirse si se produce un incumplimiento grave por cualquiera de las partes. La obligación del vendedor es entregar la vivienda y “responder frente al  comprador tanto de la posesión legal y pacífica de la cosa, como de los vicios o defectos ocultos que esta pudiese tener”.

“La entrega se entiende que tiene lugar, salvo pacto en contrario, con la firma de la escritura pública de compraventa”

El comprador está obligado al pago del precio en los plazos convenidos y en el lugar pactado en el contrato de compraventa. Además, el comprador debe recabar la documentación pertinente del vendedor: cédula de habitabilidad, certificado energético y certificado comunidad relativo a posibles deudas “y comprobar que sea correcta, de no ser así, no podrá servir de fundamento para solicitar una rescisión del contrato”.

 

Entrega de otra cosa diferente a la vivienda

La principal obligación del vendedor es la entrega de la cosa pactada, si se trata de una vivienda no puede entregar un local o una plaza de aparcamiento. “En ese caso el comprador podría solicitar la rescisión del contrato según la doctrina jurisprudencial aliud pro alio, que tiene lugar cuando el vendedor entrega una cosa diferente a la debida, ya que provoca un incumplimiento pleno”.

También se puede aplicar esta doctrina cuando la cosa que se entrega es inútil para el uso al que se destina. Por ejemplo, si se entrega una vivienda con aluminosis grave, existente con anterioridad a la compraventa sin que el vendedor informase, y eso causa que la vivienda no pueda ser habitada.

 

No pagar la cantidad acordada en plazo

Si las partes han pactado un pago aplazado de la vivienda y el comprador no cumple los plazos, el vendedor no puede rescindir el contrato. “El comprador continuaría siendo propietario del inmueble y el vendedor podría interponer la correspondiente demanda judicial en reclamación de la cantidad debida”. No obstante, el vendedor puede pedir la rescisión del contrato si se produce un incumplimiento en el pago aplazado del precio de la vivienda por parte del comprador, siempre que se incorpore esta condición como resolutoria del contrato.

El ordenamiento se muestra más benévolo con el comprador en el caso una compraventa de vivienda, donde el criterio de especialidad se antepone a lo dispuesto con carácter general en el artículo 1124 del Código Civil, ya que se le permite al comprador efectuar el pago con posterioridad al transcurso del plazo, siempre que no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.

 

Existencia de vicios ocultos

La existencia de vicios ocultos o defectos en la vivienda previos a la compraventa pueden ser causa de resolución del contrato por parte del comprador, porque “el vendedor responde del saneamiento por evicción o vicios ocultos de la cosa vendida”. La Ley de Ordenación de la Edificación establece los plazos que existen para la reclamación de vicios ocultos en la vivienda nueva.

Estos plazos van desde un año para el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten elementos de acabado de las obras; tres años cuando son defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones incumpliendo los requisitos de habitabilidad, y 10 años por vicios ocultos que afecten a elementos estructurales (vigas, muros de carga, soportes, etc.) que comprometen la estabilidad del edificio. “En la vivienda de segunda mano hay que recurrir al artículo 1.490 del Código Civil para reclamar por vicios ocultos, pero el plazo se reduce a 6 meses”.

 

Carencia de licencias urbanísticas

En el caso de la vivienda nueva también puede ser causa de rescisión del contrato por parte del comprador, la carencia de licencias administrativas. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo establece además que el comprador puede recuperar el dinero anticipado para la compra de la vivienda, cuando se produce la anulación del contrato porque el vendedor ha ocultado irregularidades urbanísticas. En estos casos el contrato puede declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento, por haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística.

 

La jurisprudencia del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo también ha fallado a favor de extender la responsabilidad a la entidad bancaria cuando el promotor no ha cumplido con la obligación de ingresar en una cuenta especial y separada las cantidades recibidas de forma anticipada por el comprador para la construcción de la vivienda. “Esta nueva doctrina jurisprudencial refuerza la posición del comprador, en caso de que las obras no se inicien o no finalicen en el tiempo pactado, y ha estado pagando el precio anticipadamente, puede resolver el contrato de compraventa y recuperar las cantidades entregadas, junto con el interés del 6% anual”.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo puede abrir la puerta a la estimación de acciones resolutorias “en un contexto como el actual, donde una importante cantidad de compradores están interesados en la resolución de sus contratos, por los beneficios que puede suponerles en un mercado deflacionario o bien porque carecen de financiación suficiente para la adquisición de la vivienda”.

 

Fijar unas arras penitenciales en el contrato 

A la hora de firmar el contrato privado de compraventa es conveniente establecer la entrega de arras o señal para la garantizar la compraventa del inmueble. En el contrato se debe fijar el precio de la compraventa, la fecha de la operación y el importe de las arras penitenciales que entrega el comprador, así como las cláusulas que pacten las partes. “Las arras penitenciales son unas cantidades otorgadas con carácter previo a la compraventa que facultan a cualquiera de las partes para la libre resolución del contrato”.